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Vol.6 ゴミ投資家のための 1999年10月25日発売 日経平均17648
「ゴミ投資家」シリーズのコンセプトブック。発売後1年以上経って、amazon.co.jpで突如、2000年末から3ヶ月以上ベストセラーにランクイン。あまりの反響にアマゾンさんから連絡をいただいて、仲良くなりました。そんなこんなで、とても愛着のある本です。 もともとの企画は、日本市場、アメリカ市場ともに絶好調の時期に、「投資をして、たとえそこそこ儲かったとしてもそれだけでは虚しいのではないだろうか（今思えばぜいたくな悩み）」と考えたことからです。この頃になってようやく、「投資の前に人生設計があるべきだ」という当たり前のことに気がつきました。 本書のテーマは「経済的な独立(Financial Independence)を達成して真の自由を手に入れよう」というもので、これは、私たち「海外投資を楽しむ会」のメイン・コンセプトでもあります。 本書では主に不動産と保険を扱っていて、 1)現在のようなデフレ経済では不動産は買うよりも借りた方が有利。 2)保険に加入するより投資した方が有利。 という主張を展開しています。
後半は、日本国の年金制度や医療保険制度を点検し、国家や国境に拘束されないPT (Perpetual Traveler)という人生の選択肢について、突っ込んで考えてみました。 これ以上の詳しい説明はしません。はじめての方で、「どれか１冊くらい読んでみようかな」と思ったら、本書をお薦めします。私たちの目指すものが、わかっていただけると思います。
→「人生設計シート」のダウンロード
●この本で書いたこと 1)不動産価格が業者の勝手で決まっている 日本の不動産価格は土地や建物が生み出す収益ではなく、周辺の売買事例を参考に不動産業者の思惑で決められており、個人は著しく不利である。 ↓（現在） これは現在でもあまり変わらない。都心部の商業物件など一部で収益還元法による適正価格の算出が始まった。日本版REITの上場などを契機にこうした流れが一般 の住宅物件（マンションなど）にも普及することを期待。
2)不動産業界は閉鎖的で、売買手数料や賃貸の際の手数料が各社一律 不動産購入時に3％、賃貸契約時に家賃1ヶ月分という手数料はどの不動産業者でも変わらず、公正な競争がなされていない。 ↓ これもそのまま。ただし賃貸手数料に関しては、大手のエイブルが半額の大幅ディスカウントを打ち出した。
3)借地借家権が保護されすぎており、不動産市場が歪む いったん家や土地を貸したら、借手が「返す」と言うまで貸主は返却してもらえない。そのリスクプレミアムのために賃料が上昇するとともに、安普請やワンルームの物件ばかりが多くなる。 ↓ 定期借地権や定期借家権、短期賃借権を使ったリロケーション物件などが登場し、多少は改善された。それにともなって、東京などでは従来型の借地・借家の賃料も下がってきている。賃料相場は混乱しており、じっくり探せば思わぬ 掘出物も見つかる。
4)生命保険のほとんどが「定期付終身保険」で、不要な保険に加入させられるケースが多い 日本の生命保険は、終身保険に定期保険を組合わせ、特約で医療保険をつけた「定期付終身保険」がほとんど。パッケージ化されすぎて、加入者個人のニーズに合わない。 ↓ 相次ぐ生保の破綻や低金利による逆ざやで保険会社の経営は崖っぷち。マスコミからのバッシングで「定期付終身保険」は王座から滑り落ち、現在は「アカウント型（保険の総合口座）」などというさらに複雑な商品を売り出した。こんなものはより手数料コストがかかるだけで、検討するだけ無駄 。
5)保険会社の大半が相互会社で、経営内容がディスクローズされない 決算がいい加減で、大蔵省（現在は金融庁）の検査で健全だったはずの保険会社が莫大な不良債権を抱えてバタバタと経営破綻する。 ↓ これは相変わらず。ソルベンシー・マージン比率が安全圏でも突然破綻して、契約者の不信感が募り、解約が増えるという悪循環から脱することができない。いちおう東京生命の経営破綻で一巡したと言われているが、予断を許さず。 (2001/8/15)
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